Tôi. Hợp đồng cho thuê là gì?
Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa hai bên (bên cho thuê và bên thuê), trong đó bên cho thuê giao lại mặt bằng cho bên kia. Khi thuê sử dụng hết thời hạn thì bên thuê phải trả tiền thuê theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. (Điều 472 BLDS 2015).
>> Xem: Mẫu hợp đồng thuê nhà ở
II. Tư vấn quy định về hợp đồng thuê nhà Giá thuê nhà ngày một tăng cao. Khi xác lập quan hệ thuê nhà, hai bên cần ký kết hợp đồng thuê nhà. Khi thuê nhà, việc ký kết hợp đồng thuê nhà là vô cùng cần thiết và quan trọng. Bởi chỉ khi hợp đồng thuê được ký kết thì quyền lợi của cả hai bên mới được đảm bảo và hạn chế tối đa các tranh chấp.
– Việc soạn thảo hợp đồng thuê nhà cũng rất quan trọng, sở dĩ nó quan trọng bởi nếu nội dung hợp đồng càng rõ ràng thì quyền lợi của cả hai bên sẽ được đảm bảo khi xảy ra tranh chấp. Gặp phải vấn đề này, bạn không biết soạn thảo hợp đồng thuê nhà như thế nào để đảm bảo có được lợi ích tốt nhất. Hoặc xảy ra tranh chấp mà bạn chưa có hướng giải quyết và cần được tư vấn, hỗ trợ. Hãy liên hệ với công ty luật Minh Gia chúng tôi, luật sư sẽ tư vấn cho bạn các vấn đề sau:
+ nội dung hợp đồng thuê nhà;
+ quyền và nghĩa vụ của hai bên;
+ quyền và nghĩa vụ của hai bên;
p> p>
+ thời hạn hiệu lực của hợp đồng.
III.Quy định về hợp đồng thuê nhà ở
Theo Bộ luật Dân sự 2015, quy định về nội dung và hướng dẫn của hợp đồng thuê nhà ở như sau:
1. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được giao kết bằng văn bản, nếu thời hạn thuê từ 06 tháng trở lên thì phải được công chứng hoặc chứng thực , và phải đăng. Đã ký, trừ khi pháp luật yêu cầu khác.
2. Nghĩa vụ của bên cho thuê
Bên cho thuê có các nghĩa vụ sau:
1. Giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng;
2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng nhà ở ổn định trong thời gian thuê;
3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
3. Quyền của bên cho thuê
Bên cho thuê có các quyền sau:
1. Nhận đủ tiền thuê nhà theo thời hạn đã thỏa thuận;
2. Theo quy định của Bộ luật dân sự, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
3. Được sự đồng ý của bên bên thuê được cải tạo, nâng cấp nhà thuê nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê trong việc sử dụng nhà;
4. Nhà cho thuê được lấy lại khi hết thời hạn thuê, nếu trong hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước 06 tháng nếu muốn lấy lại nhà ở.
4. Nghĩa vụ của Bên thuê
Bên thuê có các nghĩa vụ sau:
1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận;
2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
3. Giữ gìn nhà cửa chu đáo, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
4. Tôn trọng các quy tắc sinh hoạt chung;
5. Trả lại nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận.
5.Quyền của bên thuê
Bên thuê có các quyền sau:
1. Nhận nhà cho thuê theo thỏa thuận;
2. Đổi nhà thuê cho bên thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
3. Cho thuê lại nhà thuê được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
4. Trường hợp đổi chủ thì tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê;
5.Khi nhà ở bị hư hỏng nặng thì yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê.
6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
6.Quyền và nghĩa vụ của bên thuê ghi trong hợp đồng thuê nhà ở là bên cho thuê, bên thuê phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.
7. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
1.Bên thuê có một trong các hành vi sau đây thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà:
a ) quá ba tháng liên tục không trả tiền thuê nhà mà không có lý do chính đáng;
p>
b) sử dụng mặt bằng không đúng mục đích;
c) cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà ở
d) sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở mà không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
d) nhiều lần gây rối trật tự công cộng và ảnh hưởng nghiêm trọng đến xung quanh
e) Ảnh hưởng nghiêm trọng
2.Vệ sinh môi trường.Nếu bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê:
b) Tăng tiền thuê nhà một cách bất hợp lý.
c) Quyền hạn chế tiếp cận nhà ở do lợi ích của bên thứ ba.
3.Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải báo cho bên kia biết trước một tháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
8. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Hết thời hạn thuê, nếu trong hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau 06 tháng, kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê về nhu cầu nhà ở;
2. Nhà cho thuê không còn;
3. Người thuê đã chết, không có người ở;
4. Nhà thuê phải phá dỡ do hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thực hiện quy hoạch xây dựng quốc gia.
9. Cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích khác
Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, các quy định của Bộ luật Dân sự về thuê nhà ở cũng được áp dụng đối với trường hợp cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích khác.
–
IV.Luật sư tư vấn vụ việc, tư vấn hợp đồng thuê nhà/p>
Câu hỏi:
Xin cho phép tôi thực hiện the following Hỏi: Căn nhà diện tích 70m2, từ ngày 7/7/2020 (gồm nhà 30m2 và vườn trước 40m2) 1 năm (B đặt cọc 1 tháng tiền nhà, đã công chứng hợp đồng). Được sự đồng ý của A, B đã tự bỏ tiền túi khoảng 3 triệu để sửa sang lại căn nhà khang trang hơn vào ngày 17/8/2020. Hai tháng sau, ngày 10/9/2020, bà A thông báo với ông B về việc bán nhà cho bà C. Mặc dù bà C đã sang chủ mới nhưng bà A vẫn nói với ông B là sẽ sử dụng phần tài sản đó. Diện tích mặt tiền nơi xây nhà trọ rộng khoảng 30m2. Phần diện tích còn lại là lối đi vào nhà ông B, bà C sẽ tăng giá thuê. Anh B rất tức giận vì cho rằng thời hạn thuê vẫn dài như 10 tháng và chị C dù có đổi chủ cũng không có quyền phá vỡ hợp đồng. Việc giảm quy mô thuê và tăng giá thuê là bất hợp lý và vi phạm pháp luật. Nhưng bà C không đồng ý với yêu cầu của ông B. Bà C có thể bảo vệ quyền lợi của ông B được không? Cảm ơn. Minh Gia ơi, đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định về hợp đồng thuê nhà như sau:
“1 Bên cho thuê và bên thuê được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê, phương thức trả tiền thuê nhà nhiều lần hoặc trả một lần, nếu Nhà nước có quy định về giá thuê nhà thì các bên phải chấp hành.
2 Trường hợp hợp đồng thuê nhà chưa hoàn thành, bên cho thuê tiến hành trang trí nhà ở và được sự đồng ý của bên thuê thì bên cho thuê có quyền điều chỉnh giá thuê nhà mới và giá thuê này do hai bên thương lượng; quyền và lợi ích hợp pháp của người đó trong thời gian thuê được nhà nước bảo hộ trong quá trình xây dựng. Cho thuê nhà.”
Theo quy định trên, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê. Khi các bên đã thống nhất các điều khoản trong hợp đồng và ký kết hợp đồng thì hai bên phải nghiêm chỉnh chấp hành hợp đồng mà hai bên đã cam kết. Theo đó, hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng về giá thuê, thời hạn thuê, trách nhiệm của các bên trong quan hệ thuê nhà và các bên có trách nhiệm thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Đồng thời, Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền tiếp tục cho thuê nhà ở như sau:
“…2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở Trường hợp cho người khác thuê nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê cho đến khi hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã giao kết trước đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác của bên thuê nhà ở.
Đối chiếu với quy định pháp luật trên, bà A có thông báo bán nhà cho bà C nhưng trong hợp đồng thuê nhà với bà C, bà A vẫn ghi thời hạn 10 tháng. . Do đó, chị vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà cho đến khi hết hạn hợp đồng và chủ nhà mới (chị C) có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã giao kết trước đó.
Điều 132 luật Nhà ở 2014 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“1.Trong thời hạn thuê đã thoả thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
…
p>
3. Nếu bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
a) Nhà ở bị hư hỏng nặng không chịu sửa chữa;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc không tăng tiền thuê nhà mà không báo trước cho bên thuê nhà thuê theo thỏa thuận;
c) Quyền sử dụng nhà ở; hạn chế quyền sử dụng nhà ở do quyền lợi của bên thứ ba
4. Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì phải báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu thiệt hại do vi phạm quy định tại Điều này thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. “
Bên cho thuê (chị C) có thể điều chỉnh theo thông tin anh/chị cung cấp, bên cho thuê (chị C) đã điều chỉnh giá thuê căn nhà mới nhưng chưa được sự đồng ý của anh và các bên. Nếu chứng minh được việc tăng giá là vô lý, không thông báo trước việc tăng giá thì anh có quyền thương lượng giá thuê nhà với chị C. Nếu chị C đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì anh có quyền yêu cầu chị C bồi thường bao gồm cả chi phí sửa chữa nhà.
Nếu hai bên không thỏa thuận được việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bồi thường thiệt hại cho bên kia thì bạn có quyền khởi kiện trước tòa và yêu cầu giải quyết.
.
7. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
1.Bên thuê có một trong các hành vi sau đây thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà:
a ) quá ba tháng liên tục không trả tiền thuê nhà mà không có lý do chính đáng;
p>
b) sử dụng mặt bằng không đúng mục đích;
c) cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà ở
d) sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở mà không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
d) nhiều lần gây rối trật tự công cộng và ảnh hưởng nghiêm trọng đến xung quanh
e) Ảnh hưởng nghiêm trọng
2.Vệ sinh môi trường.Nếu bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê:
b) Tăng tiền thuê nhà một cách bất hợp lý.
c) Quyền hạn chế tiếp cận nhà ở do lợi ích của bên thứ ba.
3.Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải báo cho bên kia biết trước một tháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
8. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Hết thời hạn thuê, nếu trong hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau 06 tháng, kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê về nhu cầu nhà ở;
2. Nhà cho thuê không còn;
3. Người thuê đã chết, không có người ở;
4. Nhà thuê phải phá dỡ do hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thực hiện quy hoạch xây dựng quốc gia.
9. Cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích khác
Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác, các quy định của Bộ luật Dân sự về thuê nhà ở cũng được áp dụng đối với trường hợp cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích khác.
–
IV.Luật sư tư vấn vụ việc, tư vấn hợp đồng thuê nhà/p>
Câu hỏi:
Xin cho phép tôi thực hiện the following Hỏi: Căn nhà diện tích 70m2, từ ngày 7/7/2020 (gồm nhà 30m2 và vườn trước 40m2) 1 năm (B đặt cọc 1 tháng tiền nhà, đã công chứng hợp đồng). Được sự đồng ý của A, B đã tự bỏ tiền túi khoảng 3 triệu để sửa sang lại căn nhà khang trang hơn vào ngày 17/8/2020. Hai tháng sau, ngày 10/9/2020, bà A thông báo với ông B về việc bán nhà cho bà C. Mặc dù bà C đã sang chủ mới nhưng bà A vẫn nói với ông B là sẽ sử dụng phần tài sản đó. Diện tích mặt tiền nơi xây nhà trọ rộng khoảng 30m2. Phần diện tích còn lại là lối đi vào nhà ông B, bà C sẽ tăng giá thuê. Anh B rất tức giận vì cho rằng thời hạn thuê vẫn dài như 10 tháng và chị C dù có đổi chủ cũng không có quyền phá vỡ hợp đồng. Việc giảm quy mô thuê và tăng giá thuê là bất hợp lý và vi phạm pháp luật. Nhưng bà C không đồng ý với yêu cầu của ông B. Bà C có thể bảo vệ quyền lợi của ông B được không? Cảm ơn. Minh Gia ơi, đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định về hợp đồng thuê nhà như sau:
“1 Bên cho thuê và bên thuê được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê, phương thức trả tiền thuê nhà nhiều lần hoặc trả một lần, nếu Nhà nước có quy định về giá thuê nhà thì các bên phải chấp hành.
2 Trường hợp hợp đồng thuê nhà chưa hoàn thành, bên cho thuê tiến hành trang trí nhà ở và được sự đồng ý của bên thuê thì bên cho thuê có quyền điều chỉnh giá thuê nhà mới và giá thuê này do hai bên thương lượng; quyền và lợi ích hợp pháp của người đó trong thời gian thuê được nhà nước bảo hộ trong quá trình xây dựng. Cho thuê nhà.”
Theo quy định trên, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê. Khi các bên đã thống nhất các điều khoản trong hợp đồng và ký kết hợp đồng thì hai bên phải nghiêm chỉnh chấp hành hợp đồng mà hai bên đã cam kết. Theo đó, hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng về giá thuê, thời hạn thuê, trách nhiệm của các bên trong quan hệ thuê nhà và các bên có trách nhiệm thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Đồng thời, Điều 133 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền tiếp tục cho thuê nhà ở như sau:
“…2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở Trường hợp cho người khác thuê nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê cho đến khi hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã giao kết trước đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác của bên thuê nhà ở.
Đối chiếu với quy định pháp luật trên, bà A có thông báo bán nhà cho bà C nhưng trong hợp đồng thuê nhà với bà C, bà A vẫn ghi thời hạn 10 tháng. . Do đó, chị vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà cho đến khi hết hạn hợp đồng và chủ nhà mới (chị C) có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã giao kết trước đó.
Điều 132 luật Nhà ở 2014 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“1.Trong thời hạn thuê đã thoả thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
…
p>
3. Nếu bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
a) Nhà ở bị hư hỏng nặng không chịu sửa chữa;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc không tăng tiền thuê nhà mà không báo trước cho bên thuê nhà thuê theo thỏa thuận;
c) Quyền sử dụng nhà ở; hạn chế quyền sử dụng nhà ở do quyền lợi của bên thứ ba
4. Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì phải báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu thiệt hại do vi phạm quy định tại Điều này thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. “
Bên cho thuê (chị C) có thể điều chỉnh theo thông tin anh/chị cung cấp, bên cho thuê (chị C) đã điều chỉnh giá thuê căn nhà mới nhưng chưa được sự đồng ý của anh và các bên. Nếu chứng minh được việc tăng giá là vô lý, không thông báo trước việc tăng giá thì anh có quyền thương lượng giá thuê nhà với chị C. Nếu chị C đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì anh có quyền yêu cầu chị C bồi thường bao gồm cả chi phí sửa chữa nhà.
Nếu hai bên không thỏa thuận được việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bồi thường thiệt hại cho bên kia thì bạn có quyền khởi kiện trước tòa và yêu cầu giải quyết.
.
