Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân và Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản phụ.
Theo “Luật thuế thu nhập cá nhân”, thông thường bên đánh thuế là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên còn lại là bên đánh thuế, bên mua không cần nộp tiền
Tuy nhiên, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hai bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thuế thu nhập cá nhân mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp được cụ thể như sau:
p>
Miễn thuế đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế TNCN Điều 4 Luật thuế TNCN a Nghị định số 65/2013 /NĐ-CP, thu nhập được miễn thuế bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ, con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi; bố chồng, mẹ chồng và con dâu; bố chồng, mẹ vợ và con rể; ông, bà và cháu;
Bất động sản do chồng tạo lập (bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai,… theo quy định của pháp luật về BĐS) hoặc của vợ được xác định trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung tài sản riêng của vợ, chồng và tài sản được chia theo thỏa thuận hoặc theo bản án của Tòa án tại thời điểm ly hôn được miễn thuế.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản phụ trên đất ở của cá nhân khi bên chuyển nhượng chỉ có một quyền sử dụng. Quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Theo hướng dẫn tại Điều 3 Điểm 1 Điểm b Thông tư số 111/2013/TT thì sử dụng đất ở thuộc đối tượng miễn thuế – BTC phải đáp ứng các điều kiện sau đồng thời có các điều kiện:
- Chỉ có một quyền sử dụng đất ở (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng) gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng;
- quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 tại thời điểm chuyển nhượng.
- Thời điểm xác định quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản phụ khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp chuyển nhượng, đổi theo quy định của Luật đất đai thì thời điểm xác định quyền sử dụng nhà ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác: đính kèm tài sản trước ngày chuyển nhượng. Khi tái phân công, tái phân công.
- Chuyển nhượng toàn bộ đất thổ cư. Trường hợp cá nhân sở hữu quyền sử dụng đất ở duy nhất hoặc quyền sử dụng chung mà chuyển nhượng một phần thì phần chuyển nhượng này không được miễn thuế.
Quy định quyền sử dụng đất chỉ một chủ quyền sử dụng thửa đất ở (kể cả trường hợp có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với thửa đất) khi chuyển nhượng theo trường hợp chuyển nhượng như sau:
- Việc xác định quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
- Khi chuyển nhượng, đối với đất ở có cùng quyền sử dụng thì chỉ cá nhân nhận chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất ở nơi khác, được miễn thuế; cùng sở hữu nhà đất và có các quyền khác sử dụng nhà cửa cùng lúc Cá nhân không được miễn thuế.
- Trường hợp vợ, chồng có chung quyền sử dụng nhà đất và cả hai vợ chồng vẫn có nhà đất riêng là tài sản riêng của chồng thì khi chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng cả hai vợ chồng sẽ không bị miễn thuế nhà ở; Không miễn thuế cho vợ hoặc chồng sở hữu đất ở riêng.
Việc miễn thuế đất ở duy nhất do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không phù hợp sẽ bị truy thu thuế, phạt vi phạm hành chính về thuế theo quy định của pháp luật.
Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là giá chuyển nhượng và thuế suất.
Giá chuyển nhượng
- Giá chuyển nhượng đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu trên đất không có công trình xây dựng thì là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không có giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng là được xác định theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Quy định của UBND tỉnh.
- Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến công trình xây dựng trên đất, bao gồm nhà ở và công trình xây dựng trong tương lai, giá chuyển nhượng là giá thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng không quy định giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá đất chuyển nhượng được xác định của UBND tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định giá chuyển nhượng.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đất thì diện tích đất của phần giá trị nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình phụ trợ được xác định trên cơ sở giá tính trước bạ của nhà ở phí do UBND tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì thực hiện theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng cơ bản và giá trị còn lại của nhà.
Đối với các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nếu trong hợp đồng không quy định giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn thì giá được tính bằng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và lệ phí trước bạ công trình do UBND tỉnh quy định, giá chuyển nhượng được xác định bằng giá ủy ban nhân với tỷ lệ phần vốn góp trên tổng giá hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không quy định đơn giá thì thực hiện theo đơn giá đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng.
Thuế suất
h4>
Thuế suất chuyển quyền sử dụng đất là 2% trên giá chuyển nhượng.
Thời điểm tính thuế đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quy định bên mua là người nộp thuế bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm chuyển nhượng bất động sản. làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Cách tính thuế
Mức thuế TNCN phải nộp = giá chuyển nhượng × thuế suất 2%
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu thì người nộp thuế được xác định tương ứng với số thuế phải nộp Số tiền sở hữu. Căn cứ để xác định tỷ lệ sở hữu là văn bản pháp lý như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án. Trường hợp chưa có văn bản quy phạm pháp luật thì nghĩa vụ nộp thuế của từng người nộp thuế được xác định bình quân
Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP , tổ chức, cá nhân sở hữu tài sản thuộc nhóm đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ
Do đó, khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền, người mua cần đăng ký biến. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày động đất, người mua phải nộp lệ phí trước bạ.
Giá tính lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất
- Giá tính lệ phí trước bạ đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Chính quyền nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn giá đất do Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc quy định, giá tính lệ phí trước bạ đất là giá của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà ở.
Tỷ lệ lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước bạ %.
Cách tính lệ phí trước bạ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng
- Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng bất động sản được tặng cho, thừa kế thì giá nhà hoặc giá đất UBND tỉnh tính.
Lệ phí trước bạ=0,5% x diện tích x giá 01 m2 UBND tỉnh
Phí công chứng
Theo quy định của pháp luật, công chứng hợp đồng là được coi là cơ sở pháp lý cao nhất cho các giao dịch chuyển nhượng.
Theo Điều 4 Khoản 2 Thông tư 257/2016/TT-BTC thì mức công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:
- Công chứng nhà đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Tính theo giá trị quyền sử dụng đất.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà, công trình kiến trúc): tính theo giá trị quyền sử dụng đất. Tổng giá quyền sử dụng đất, giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà và công trình xây dựng trên mặt đất.
TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Tỷ lệ phải thu
(đồng/hộp)
150 triệu trở xuống 50.000 đồng 2 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100.003 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch 4 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng 1 triệu đồng + 0,06% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch trên đồng 1 tỷ5 từ trên 03 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng 2,2 triệu + 0,05% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch trên 03 tỷ đồng6 từ trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu + 0,04% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. giao dịch trên 5 tỷ đồng7 Trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng %, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. 8 Trên 100 tỷ 32,2 triệu + 0,02% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt trên 100 tỷ (mức thu tối đa 70 triệu/hộp).
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản phụ trên đất
Theo Điều 5, Điểm đ, Điều 2 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất đai tài sản phụ:
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản phụ trên đất là khoản thu của đơn vị, hộ gia đình, cá nhân. Lệ phí này phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận tài sản phụ trên đất bao gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận đăng ký biến động đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản;
- Xây dựng tiêu chuẩn mức thu phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương và chính sách phát triển kinh tế – xã hội đảm bảo nguyên tắc: mức thu của hộ gia đình, cá nhân tại các quận của thành phố trực thuộc trung ương, phường nội thành của thành phố, thị xã thuộc tỉnh cao hơn mức thu các địa bàn khác mức thu đơn giá cao hơn so với hộ gia đình, cá nhân.
li>
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 1, khoản 3, văn bản số 106/2021/TT-BTC quy định Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như sau:
- Phí thẩm định hồ sơ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận tài sản phụ trên đất cấp thẩm định hồ sơ, điều kiện cần và đủ (bao gồm cả cấp giấy lần đầu , cấp mới Giấy chứng nhận, cấp đổi Giấy chứng nhận, cấp bổ sung Giấy chứng nhận, cấp đổi Giấy chứng nhận) theo quy định của pháp luật.
- Xác định tỷ lệ chi phí cho từng trường hợp dựa trên kích thước của lô, độ phức tạp của các vật liệu khác nhau, sử dụng đất và điều kiện địa phương.
.
