Trên thị trường bất động sản hiện nay, mua đất nền phổ biến bởi đây là phương án phù hợp cho những người có nguồn tài chính eo hẹp nhưng muốn sở hữu một mảnh đất. Vậy sổ thường mua đất là gì?
Mua đất sổ thường cần lưu ý những gì? Ưu và nhược điểm của việc mua đất chia sẻ là gì? Thủ tục mua đất với nhau có gì khác nhau không? Mua đất có đắt không?
Luật Quang Huy sẽ cùng bạn tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan đến mua bán đất đai qua bài viết dưới đây.
Đầu tiên. Mua đất đứng tên chung là gì?
Mua đất chung sổ là giao dịch mua bán đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, công nhận quyền sở hữu chung của hai người trở lên. Cùng đứng tên trên giấy tờ, chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có quan hệ vợ chồng.
Theo “Bộ luật Dân sự” năm 2015, việc mua đất có hộ khẩu bình thường thuộc trường hợp hợp nhất tài sản chung, những đồng sở hữu và sở hữu chung này có thể hợp nhất, chia nhỏ và không thể tách rời. Do đó, những người thuê chung có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.
Do đó, đất chung hay đất thuộc sở hữu chung là đất được cấp giấy chứng nhận. Quyền trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của nhiều chủ sở hữu khác nhau nhưng cùng đứng tên và những người này sẽ có quyền và nghĩa vụ pháp lý ngang nhau.
2. Cần lưu ý gì khi mua đất chia?
Mua đất chung dễ gây rủi ro pháp lý cho người thiếu kinh nghiệm. Vì vậy, bạn cần lưu ý những vấn đề sau khi mua đất nền bình thường để hạn chế rủi ro:
Trước khi mua đất nền bình thường, bạn cần xác minh kỹ thông tin về mảnh đất. Tổng đất. – Số người tham gia đồng sở hữu; kiểm tra các giấy tờ pháp lý cơ bản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng; kiểm tra đối chiếu giữa diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ; kiểm tra xem đất có tranh chấp không hoặc nằm trong quy hoạch quốc gia;
Sau khi ký Trước hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên nhận chuyển nhượng, kể cả những người cùng góp vốn mua đất, tiến hành ký kết hợp đồng. Hợp đồng góp vốn mua đất. Nội dung biên bản cuộc họp bao gồm số tiền thu hồi đất cụ thể; số tiền mua cụ thể của từng người đóng góp; quyền và nghĩa vụ của các bên; nếu có đầy đủ chữ ký thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần lập biên bản thỏa thuận trên . Biên bản trên chỉ cần lập nếu mua chung đất, nhưng chỉ đứng tên người đại diện, vì biên bản này là căn cứ để đòi quyền lợi nếu sau này người đứng tên bán tài sản bị mất tài sản.
3. Ưu nhược điểm của mua đất sổ thường
Về ưu điểm:
- Mua đất sổ thường phù hợp với người có nguồn tài chính trung bình thấp. Thông thường, giá mua đất trên sổ chung thường thấp hơn giá thị trường do các vấn đề phức tạp về pháp lý, quyền sở hữu và tâm lý e ngại của người mua. Quốc gia công nhận, vẫn có thể mua bán dưới tên bình thường.
Nhược điểm:
- Khó chuyển nhượng, khó thế chấp
Khó chuyển nhượng, mua bán Đặt tên, vì bất kỳ thỏa thuận nào cũng phải được tất cả những người đồng sở hữu chấp thuận. Các ngân hàng khó xét duyệt hồ sơ thế chấp cho khoản vay chung do vấn đề sở hữu chung và rủi ro pháp lý. Ngân hàng sẽ yêu cầu bạn phải tách sổ thì mới được dùng tài sản thế chấp.
- Dễ bị tranh chấp
Dùng sổ thường để mua đất. Do nhiều người làm chủ nên dễ xảy ra tranh chấp trong phát triển công năng sử dụng và lợi ích. Nếu không có sự thỏa thuận hợp lý và đồng thuận giữa các bên thì rất dễ phát sinh tranh chấp. Vậy lưu ý là theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì tranh chấp mua bán đất đai trong sổ chung thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân nơi có đất.
- Tách sổ
Nhiều người cho rằng mua đất có sổ thường sẽ rẻ hơn, sau này có thể tiếp tục tách sổ, nhưng không phải vậy mọi người có thể chia sách. Lợi nhiều khi sổ diện tích đất quá nhỏ nên không được tách thửa.
4. Thủ tục mua đất có sổ cái có khác gì không?
Theo Luật Đất đai 2013, Điều 98, Khoản 2, nhiều người trong thửa đất này có cùng một quyền sử dụng đất và nhiều người cùng sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà, đất khác Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phụ phải có họ, tên của người đồng sở hữu quyền sử dụng đất, đồng thời là chủ sở hữu nhà ở. Nhà ở và tài sản phụ khác là đất được cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, nếu người sử dụng và chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung Giấy chứng nhận và giao cho người đại diện.
Như vậy, quyền sử dụng đất có thể thuộc sở hữu chung của nhiều người, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trên giấy chứng nhận phải ghi họ, tên của người đồng sở hữu. Mỗi người 01 Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có yêu cầu khác sẽ cấp chung 1 Giấy chứng nhận cho người đại diện.
Về cơ bản, thủ tục mua bán đất trên sổ chung vẫn theo thủ tục chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: Đất
Thứ nhất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng ký giấy đồng ý sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc văn phòng công chứng công chứng. Giấy tờ chứng minh vị trí mảnh đất.
Lưu ý: Đối với trường hợp mua đất đứng tên chung thì các bên nhận chuyển nhượng bao gồm tất cả các bên mua phải ký đầy đủ vào hợp đồng chuyển nhượng.
4.2 Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Chi nhánh đăng ký đất đai hoặc chi nhánh ủy ban tỉnh. Nhân dân cấp xã nơi có đất, cụ thể:
- Đơn đăng ký biến động đất đai;
- Bản chính hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực;
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Xác nhận mảnh đất không có tranh chấp;
- CMND/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu và sổ hộ khẩu của tất cả các đồng sở hữu ;
- Đơn hôn
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp (nếu có);
- Tờ khai chuyển nhượng đất đai thuế thu nhập cá nhân (nếu có);
- Văn bản của người sử dụng đất đề nghị miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và bản sao các giấy tờ, tài liệu chứng minh thuộc diện được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có).
>
4.3 Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý yêu cầu
h3>
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì cơ quan thụ lý thông báo và hướng dẫn hồ sơ trong thời hạn 03 ngày Người bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ theo quy định. Nếu đơn đã đầy đủ, cơ quan thụ lý đơn ghi đầy đủ các thông tin vào Sổ thụ lý đơn và giao Phiếu thụ lý đơn.
Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin đến cơ quan Thuế để cơ quan này có thẩm quyền xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Sau khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, người nhận chuyển nhượng nộp tiền tại cơ quan thuế và giữ lại biên lai để nộp lại cho cơ quan đăng ký đất đai.
4.4 Bước 4: Trả kết quả. Kết quả
Sau khi bên nhận chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính và biến động cơ sở dữ liệu đất đai; bàn giao của Ủy ban nhân dân cấp xã.
5. Có quá nhiều tiền để mua đất không?
Đất mua sổ thông thường sẽ có đồng sở hữu nên chi phí mua đất sổ thông thường sẽ được chia đều cho các chủ đất.
- Về nguyên tắc, khi mua đất chung, người được chuyển nhượng (kể cả người đồng sở hữu) phải chịu lệ phí trước bạ khi sang tên.
Lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghị định 140/2016/NĐ-CP theo Điều 5:
Nếu giá đất ghi trong hợp đồng Trường hợp giá đất cao hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x tổng số tiền ghi trong hợp đồng
Nếu giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng nếu đất Quyền sử dụng bằng hoặc thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích đất chuyển nhượng x 1m² Giá đất Bảng giá
Ngoài các loại phí mà người mua đất phải nộp khi làm thủ tục trước bạ Còn một số loại phí khác như sau:
- Phí sang nhượng: Phí được tính bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng , tối thiểu 100.000 đồng/hộp và tối đa 5.000.000 đồng/trường hợp;
- Lệ phí địa chính: khi chuyển nhượng đất thì thu lệ phí địa chính theo mức cấp quyền sử dụng là 15.000 đồng; /TT-BTC, mức thu lệ phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.
6.Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013;
- Quyết định 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn Điều 192 Khoản 1 và Khoản 3 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 Sự kiện trở lại được thông qua vào tháng 4 14/2017 Khởi kiện và quyền khởi kiện lại;
- Thông báo số 02/2014/TT-BTC Lệ phí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Thông qua bài viết này, chúng tôi mang đến cho bạn thông tin đầy đủ về việc mua đất tại Tổng cục Đăng ký.
Luật Quang Huy là đơn vị dày dặn kinh nghiệm không chỉ tư vấn pháp luật đất đai mà còn đóng vai trò hỗ trợ các thủ tục mua bán đất đai nói chung trên cả nước.
Nếu còn điều gì chưa rõ và cần hỗ trợ, bạn có thể liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai trực tuyến của Quang Huy Law, hotline 19006588.
Trân trọng. /.
.
