Vợ chồng tôi hiện đang ở với bố mẹ, có nhà và ô tô. Chúng tôi cũng đầu tư vào một mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội, có quy hoạch và quyết tâm lâu dài (khoảng 10 năm, vì chúng tôi không vay nợ).
Có nhà lớn cạnh khu trung tâm. Từ một chủ đầu tư uy tín, chúng tôi đang cân nhắc mua căn hộ tại khu trung tâm này để dòng tiền cho thuê chờ tăng giá, đồng thời tiếp cận các tiện ích khu trung tâm. (công viên, hồ bơi,…).
Hiện tại chúng tôi chưa có đủ tiền để mua nhà, ước tính cuối năm sẽ có khoảng 500 triệu, và chúng tôi có thể vay hoặc trả góp. Dòng tiền đều đặn của chúng tôi là 50 triệu đồng mỗi tháng và thu nhập thụ động khoảng 30-50 triệu đồng mỗi tháng.
Tôi có nên đầu tư vào tình hình hiện tại không? căn nhà? Ngoài ra, các chuyên gia có thể cho tôi biết một số loại hình đầu tư khác hoạt động tốt hơn không? Tôi rất mong được tư vấn hướng đi. Cảm ơn!
Hà Nội Minh Tâm
Thị trường căn hộ trên đường Lê Văn Lương nội đô của thành phố sông nước. Ảnh: Ngọc Thành
Trả lời của chuyên gia:
Đầu tiên xin chúc mừng bạn đã có một chính phủ tốt và ổn định với một nền tảng tốt So với mặt bằng chung của người Hà Nội, sở hữu nhà đất để ở, đầu tư đất nền ngoại thành, nguồn thu nhập khá. Với số vốn dự kiến khoảng 500 triệu đồng, nếu bạn đang muốn đầu tư căn hộ cho thuê chờ giá tăng thì nên tìm hiểu những điều cơ bản và cập nhật về sự phát triển của phân khúc này.
Theo trang web dữ liệu của Batdongsan, trong 7 tháng đầu năm nay, nhu cầu thuê căn hộ tại Hà Nội tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ suất sinh lời trung bình của căn hộ cho thuê tại Hà Nội trong nửa đầu năm nay là 4,4%/năm. So với cả năm 2021, giá bán căn hộ trung bình tại Hà Nội trong quý II đã tăng 13%.
Với số vốn 500 triệu đồng, tối thiểu bạn cần vay thêm. Khoảng 1,5-1,7 tỷ đồng để mua căn hộ 1-2 phòng ngủ diện tích khoảng 50-60m2 và đầu tư cho thuê nội thất cơ bản. Nếu vay lãi suất 10-11%/năm thì lãi suất ngân hàng mỗi tháng phải trả khoảng 15 triệu đồng, tiền thuê nhà dự kiến khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, tùy diện tích. Do đó, mỗi tháng bạn cần nạp khoảng 7 triệu đồng để trả lãi ngân hàng.
Vợ chồng bạn có dòng tiền cố định 50 triệu đồng/tháng và thu nhập thụ động 30-50 triệu đồng, nếu nguồn thu nhập này ổn định và đều đặn thì mỗi tháng trả 700 đồng cho ngân hàng Số tiền 10.000 đồng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến chi phí sinh hoạt của gia đình bạn. Do đó, câu hỏi cần xem xét là mức độ sinh lời của hình thức đầu tư này. Trong điều kiện thuận lợi, căn hộ đầu tư có thể được cho thuê trong suốt cả năm và giá bán căn hộ tăng 10% mỗi năm.
Bảng tham chiếu tài chính cho các khoản vay mua căn hộ. (Mệnh giá: Việt Nam Đồng) như sau:
Chi phí mua căn hộ và nội thất cơ bản (50-60m2) Vốn tự có cần vay thêm ngân hàng Lãi suất dự kiến 11%/năm Tiền thuê đủ sinh lời dự kiến hàng năm tỷ lệ 4.4%/năm chênh Khi bán căn hộ sau 1 năm (giả sử tăng 10%) lợi nhuận 1 năm sau khi trừ lãi ngân hàng 2.25 tỷ 1.7 tỷ 187 triệu 96.8 triệu 220 triệu 129.8 triệu , nhà chỉ cho thuê 9 tháng một năm, còn giá căn hộ chỉ tăng 5% một năm:
Tiền mua căn hộ và nội thất cơ bản (50-60m2) vốn tự có cần tạm vay thêm lãi suất ngân hàng Lãi suất tính toán là 11%/năm Tiền thuê 1 năm chỉ sử dụng chênh lệch bán căn hộ sau 9 tháng 1 năm (giả sử 5%) Lợi nhuận 1 năm sau khi trừ lãi suất ngân hàng là 2,25 tỷ 1,7 tỷ 187 triệu 72,6 triệu 110 triệu -4,4 triệu
Trong điều kiện lý tưởng, căn hộ của bạn sẽ có khách thuê quanh năm. Sau một năm, bạn có thể bán căn hộ này với giá tăng 10%. Sau khi trả lãi ngân hàng, bạn có thể kiếm được lợi nhuận gần 130 triệu (tương đương 26% vốn gốc). Nếu được tham gia gói vay với lãi suất ưu đãi trong năm đầu tiên, hoặc vay của người thân, bạn bè với lãi suất thấp hoặc không lãi suất thì thu nhập sẽ cao hơn.
Tuy nhiên, bảng tạm thời chỉ mang tính chất tham khảo. Trên thực tế, đầu tư vào căn hộ cho thuê sẽ gặp nhiều biến số, tác động lớn đến tỷ suất lợi nhuận đầu tư, thậm chí có thể mang lại lợi nhuận âm (xem Bảng 2). Ngoài ra, bạn cũng cần xem xét các khoản chi phí phát sinh trong thời gian không có khách thuê như: phí bảo trì, phí bảo trì căn hộ, phí môi giới, phí quảng cáo, phí dịch vụ…
Bạn cần lường trước được rằng mình lâu ngày không tìm được người thuê,… yếu tố rủi ro. Nhất là thời điểm này, khi đi vay ngân hàng, bị kiểm soát tín dụng chặt chẽ, sẽ gặp khó khăn về tài chính. Nếu may mắn thì vay được tiền ngân hàng, còn gặp rủi ro lãi suất thả nổi cao.
Một vấn đề cần quan tâm nữa là tính thanh khoản của căn hộ. .Tại các khu đô thị lớn, nguồn hàng phong phú, đặc biệt là các khu đô thị mà chủ đầu tư vẫn tung hàng mới và có nhiều chính sách ưu đãi, bạn sẽ không dễ dàng bán được nhà cũ. Lợi nhuận từ việc bán căn hộ cũng có thể không đạt được kỳ vọng, vì chủ nhà sẽ phải hạ giá chào bán trong một thị trường cạnh tranh. Đối với căn hộ tại các thành phố lớn, thanh khoản thường dễ dàng hơn khoảng 2-3 năm sau khi khu đô thị đi vào hoạt động, lúc này chủ đầu tư đã bán gần hết hàng, đồng thời điện nước đầy đủ. Khi vay vốn, tôi đã tìm hiểu kỹ sản phẩm và rất tin tưởng vào khả năng cho thuê. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các hình thức đầu tư khác tùy theo sở thích đầu tư và thời gian, sức lực mà bạn sẵn sàng đầu tư.
Ngân hàng
strong>
p>Gửi 500 triệu đồng vào ngân hàng kỳ hạn 12 tháng, lãi suất khoảng 6-7%/năm, hoặc thậm chí cao hơn và có thể thu lãi mỗi năm Thu lãi 30-35 triệu đồng. Nhưng bạn cũng nên xem xét lạm phát. Chẳng hạn, nếu tỷ lệ lạm phát mà Bộ Tài chính dự báo năm nay là 3,37-3,87%, thì dòng tiền của bạn sẽ mất giá 3,37-3,87% (nghĩa là một năm bạn sẽ mất khoảng 16-19 triệu đồng). Hình thức này phù hợp với những nhà đầu tư thích sự an toàn, nhàn hạ, không yêu cầu cao về tỷ suất lợi nhuận.
Toàn bộ tòa nhà được cho thuê rồi cho thuê lại
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2 năm 2022 trên website Batdongsan, so với cùng kỳ năm 2021, nhà phố Hà Nội Nhu cầu biệt thự tăng đột biến (127% tại Tây Hồ và 127% tại Hoàn Kiếm). 102%, Long Biên 99%, Đống Đa và Hai Bà Trưng 65%), chứng tỏ thị trường cho thuê đang dần phục hồi sau dịch.
Với 500 triệu đồng, vợ chồng bạn có thể thuê cả căn nhà và mua hàng năm, sau đó cho thuê lại hàng tháng để hưởng chênh lệch giá. Tuy nhiên, hình thức này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó khăn, đặc biệt nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý và vận hành bất động sản cho thuê. Trước hết, bạn cần phải tốn nhiều công sức và thời gian để tìm được một căn nhà cho thuê tốt ở vị trí thuận lợi gần trường học, khu công nghiệp, sân bay,…
Thứ hai, bạn cần phải trả giá một khoản tiền đáng kể Chi phí Số tiền để tân trang, sửa chữa và trang bị cơ sở vật chất. Sau đó mới đến bước quảng cáo hoặc làm việc với môi giới để tìm khách thuê. Khi đã đi vào hoạt động, việc quản lý an toàn, bảo trì, bảo dưỡng cũng sẽ tiêu tốn rất nhiều thời gian và tiền bạc của bạn. Rất có thể bạn sẽ cần thuê thêm nhân viên để hỗ trợ.
Căn nhà được cho thuê rồi cho “những chú ong chăm chỉ” thuê lại. Khi đầu tư cũng cần lường trước những tình huống bất lợi như không đạt được thỏa thuận lâu dài với chủ nhà, tỷ lệ lấp đầy thấp.
Đầu tư vào mảnh đất có sẵn
p>Vợ chồng anh sở hữu một mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội đã được quy hoạch thành khu – đây là một khoản rất lớn. Lợi thế. Với số vốn khả dụng 500 triệu Rp, không vay ngân hàng hoặc vay nhỏ, bạn có thể đầu tư xây khách sạn, kho bãi, nhà xưởng… Nếu vị trí đất thực sự phù hợp với nhu cầu của bạn, bạn có thể cho thuê lại. Các loại hình này đều có nhu cầu cho thuê.
Ưu điểm của các phương án trên là không đòi hỏi đòn bẩy tài chính lớn, có thể gia tăng giá trị mảnh đất bạn sở hữu, đồng thời có thêm dòng tiền. Đây là lựa chọn dành cho những nhà đầu tư muốn “một mũi tên trúng hai đích”. Tuy nhiên, bạn sẽ cần nghiên cứu kỹ nhu cầu địa phương và xem xét liệu bạn có sẵn sàng đầu tư thời gian và công sức vào việc tìm kiếm người thuê cũng như vận hành, quản lý và duy trì sản phẩm cho thuê hay không.
Ông Nguyễn Quốc Anh, phó tổng giám đốc thứ ba của Padang
.
