<3 Năm 30 tuổi, tôi tích cóp được 1,5 tỷ và vừa được bố mẹ ở quê hỗ trợ thêm 500 triệu để tìm nhà. Với 2 tỷ đồng mua được căn hộ nhưng không có nhiều sự lựa chọn. Tôi muốn đầu tư vào đất nền trong 3 năm để thử vận may, chờ sinh lời, khi nào có đủ tiền sẽ mua được căn nhà ưng ý. Tuy nhiên, tôi vẫn đang do dự vì chưa hiểu rõ về thị trường đất nền.
Xin tư vấn, dùng số tiền này mua căn hộ chung cư tại TP.HCM, ở và đầu tư vài năm trước khi bán, tiếp tục cho thuê và tích tiền mua đất chờ trong 3 năm để kiếm lợi nhuận sau khi bán nó. Lựa chọn có lợi hơn? Nếu chọn mua đất nền 2 tỷ đồng, tôi có thể chọn đầu tư vào khu vực nào? Tôi cần xem xét những rủi ro nào với các lựa chọn đầu tư căn hộ và đất nền? Cảm ơn!
Khánh, Quận 8, TP.HCM
Tháng 8/2022, bất động sản phía Nam TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Trân
Trả lời của chuyên gia:
Lấy đầu tư căn hộ làm ví dụ, 2 tỷ đồng thì bao nhiêu Với mục đích sang năm bán lại, nhà sẽ thuộc phân khúc bình dân, căn cũ mua được căn 2PN, 2WC. Dòng tiền này khó mua được căn 2 phòng ngủ mới vì giá cao, diện tích nhỏ. Mua chung cư cũ có lợi hơn, chú ý chỉ chọn căn trong sổ hồng.
Tỷ lệ tăng giá chung cư cũ trung bình hàng năm từ 5-8% trong vòng 3 năm, mức tăng giá đầu tư khoảng 15-24%. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ chững lại như hiện nay đòi hỏi người mua phải tính đến vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích và tính pháp lý để không bị ép giá sau 3 năm.
Với miếng đất này, 2 tỷ đồng có thể mua được đất ở vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận. Đất thổ cư diện tích nhỏ dưới 100m2: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn 2 tỷ đồng vẫn có nhưng không nhiều lựa chọn. Tuy nhiên, nếu mua đất nông nghiệp, bạn có thể lấy được những lô diện tích vừa và lớn (vài trăm mét vuông đến vài nghìn mét vuông) ở các tỉnh gần hoặc xa Sài Gòn như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phúc, Bình Thuận. .
Lợi nhuận trung bình của đất nền dao động 15-20%/năm nhưng không thể chốt lãi nhanh, ít nhất 2-3 năm sau mới bán được. Tỷ suất lợi nhuận trung bình 45-60% sau 3 năm, kết nối hạ tầng tốt, pháp lý nguyên vẹn, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi vào ngưỡng đầu tiên. Là một nhà đầu tư, bạn nên biết quy tắc:Lợi nhuận tỷ lệ thuận với rủi ro. Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn và ngược lại.
Rủi ro khi đầu tư vào bất động sản là rất lớn. Bên cạnh những nguy cơ không thể giải quyết, vướng quy hoạch ở đất nông nghiệp, ở nhóm đất nền dự án còn nhiều khuất tất, nhà đầu tư cần lưu ý và phòng tránh. Chủ đầu tư dự án BĐS thường là các công ty BĐS vừa và nhỏ, chưa có hệ thống dự án lớn ở nhiều vùng miền, chỉ tập trung ở một tỉnh, đón sóng rồi bung hàng trước khi tung ra các tỉnh, vùng khác. . Nên mức độ uy tín và cam kết không cao.
Tiếp theo, thông tin về thị trường bất động sản thường được môi giới thổi phồng với cơ sở hạ tầng, khoản đầu tư lớn hoặc những thay đổi về quy định. Kế hoạch… làm giá ảo, còn thị trường thì đầu cơ FOMO (sợ bỏ lỡ – sợ bị bỏ rơi vì chưa bắt kịp xu hướng). Các nhà đầu tư bất động sản thường phải chịu áp lực rất cao từ các đại lý, môi giới nên dễ dẫn đến việc thiếu sự kiểm tra pháp lý và giá cả trước khi quyết định.
Pháp lý nhiều tỉnh hạn chế, chủ đầu tư thường bán bản vẽ 1/500 mà không được công nhận, thậm chí lừa gạt điều khoản “đồng ý mua một phần lô đất dự án” trong hợp đồng, cho phép việc mua nhà Những người vướng mua sổ thường không được giao đất theo như lời hứa khi tư vấn.
Giá bán của một lô đất thường được xác định trong tương lai (tức là giá đất cộng với giá hình thành trong tương lai) nên nhà đầu tư hiếm khi mua được đúng giá thị trường. Trên thực tế, sau khi nhận nền phải rất lâu nữa mới có cơ sở hạ tầng như cam kết. Cách phòng ngừa rủi ro khi đầu tư vào đất nền là luôn mua sổ đất, đúng loại đất mà bạn đàm phán mua trên sổ cái. Ngoài ra, hãy kiểm tra các kế hoạch sử dụng đất và luôn kiểm tra giá đất dân cư gần đó để tránh bị lừa đảo bởi mánh lới quảng cáo của nhà đầu tư.
Mua căn hộ đã công bố vẫn có thể gặp rủi ro khó lường. Đó là những dự án rất ít sách, mua mã nguồn cũng mất nhiều thời gian. Khi muốn bán cũng khó vì phải đợi người cùng sở thích, có nhu cầu thực sự và có nguồn tài chính tương đối đến mua. Bạn định kiểm tra xem đội ngũ quản lý tòa nhà và vấn đề an ninh có ổn không?
Ngoài ra, căn hộ xuống cấp nhanh chóng và trở nên lỗi thời, giá căn hộ tăng chậm và các tòa nhà được quản lý hợp pháp có thể 50 năm tuổi hoặc thậm chí lâu dài cũng là một vấn đề tiềm ẩn.
Nếu mua căn hộ dự án đang xây dựng, tức là nhà hình thành trong tương lai, rủi ro có thể lớn hơn mua căn hộ cũ, vì suất đầu tư phụ thuộc vào thực tế. khả năng của chủ đầu tư Liệu dự án có đi đến đích? Tính pháp lý của dự án là yếu tố quan trọng, bởi nhiều dự án chưa có quy hoạch 1/500, chưa đủ pháp lý để mở bán theo quy định…
Bạn cũng cần xem xét thêm yếu tố: căn hộ có đúng mẫu hay không Chất lượng nhà có giống nhau không, mức độ xuống cấp của công trình có giống nhau không, cùng một dự án có nhiều sản phẩm mới không, vì nếu rổ hàng quá dày, sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản và khó bán ra. Ngoài ra, việc sai thiết kế, sai diện tích, sai số tầng còn dẫn đến rủi ro chọn tầng sai phong thủy, kiêng kỵ, không bán được giá.
2 tỷ là vừa tầm, số vốn không tồi với nhiều người tầm 30 tuổi như bạn, nên khi quyết định đầu tư, trước tiên hãy xem tiêu chuẩn bảo toàn vốn, sau đó mới xem tỷ suất lợi nhuận. Lúc này, bạn nên đặt các cân đo đong đếm, cần ưu tiên nên an cư, lạc nghiệp hay quyết định đầu tư. Nếu cần an cư lạc nghiệp, bạn có thể chọn căn đã xây sẵn và ở đó vài năm có sổ đỏ, nếu kiếm được tiền thì cân nhắc bán. Nếu ưu tiên đầu tư để gia tăng dòng tiền, có thể chấp nhận rủi ro và sẵn sàng ở trong nhà thì có thể chọn mua đất nền vì tỷ suất lợi nhuận trong 3 năm cao hơn so với condotel.
Bạn cần tự đặt ra ngưỡng rủi ro có thể chấp nhận, từ đó xác định được mức lợi nhuận kỳ vọng và đưa ra lựa chọn phù hợp với sở thích: chung cư, đất thổ cư hay đất nông nghiệp.
Bà Lương Đình Thùy Vân, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings
.
