Vì sao mua đất chưa có sổ đỏ lại rủi ro?
Theo chúng tôi, đã có nhiều khách hàng chất vấn luật sư Trí Nam về vấn đề này. Mua bán là việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua. Do đó, rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ là sau khi mua đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên mua và bên bán vẫn chưa được thực hiện. Tại sao?
- Trước hết, theo Điều 188 Khoản 1 Luật Đất đai 2013, đất chưa có sổ đỏ thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, bạn xác lập giao dịch mua bán trái pháp luật sẽ gây ra tiền đen, mua bán không có giá trị.
- Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ của chủ sở hữu đất nên không có sổ đỏ cho mảnh đất, điều đó cũng có nghĩa là bên bán chưa hoàn toàn đồng ý với quyết định bán đất cho bạn.
Đây là một sự điều chỉnh. là rủi ro của bạn. Luật Trí Nam xem xét các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán đất đai mà chưa phân tích các rủi ro trong sử dụng đất như không có khả năng thế chấp, khó khăn khi xin giấy phép xây dựng. Các chuyên gia khác thường phân tích. Vì mua đất nền nhiều trường hợp chỉ là đầu tư, mua rồi bán lại. Đất chưa có sổ đỏ luôn thấp hơn thị trường và thường có vị trí đẹp. Vậy khi quyết định mua đất, chúng ta nên làm gì để tránh rủi ro một cách tối đa?
Làm sao để tránh rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ?
>Câu hỏi 1: Mua đất chưa có sổ đỏ cần kiểm tra những thông tin gì?
Việc chủ đất định bán đất không làm được sổ đỏ là có lý, nhưng đừng làm trước khi bán, vì giá đất làm sổ đỏ bao giờ cũng cao hơn rất nhiều. Vì vậy, thông tin đầu tiên chúng tôi muốn hỏi là tại sao khu đất không được cấp phép?
- Đất này có nằm trong khu quy hoạch không? Nhớ kiểm tra thông tin quy hoạch ở cơ quan địa chính, vì đất này chưa có sổ đỏ, sau này mua không được đền bù.
- Mảnh đất này có tranh chấp không? Mua đất rồi mới biết đất đang có tranh chấp là điều tối kỵ nhất đối với người mua đầu tư vì tranh chấp khó bán lại và giá trị sử dụng của đất gần như không còn.
- Không có đất. Có đầy đủ giấy tờ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Theo chúng tôi, trường hợp này là tốt nhất vì giá trị sử dụng của mảnh đất là 100%, chỉ vì nơi xuất xứ của mảnh đất không có đủ giấy tờ để cấp sổ đỏ theo quy định hiện hành.
Câu hỏi 2: Mua đất sử dụng hợp đồng gì?
Thực tế có rất nhiều lựa chọn, bạn có thể lựa chọn các loại hợp đồng khác nhau để giảm rủi ro khi mua đất chưa có sổ, ý kiến của một số chuyên gia trên mạng được tóm tắt ngắn gọn như sau:
- Phương án 1: Sử dụng hợp đồng đặt cọc để ký nhận đất. , vì tiền đặt cọc sẽ bị phạt nếu hàng bán bị hủy hoặc không còn giá trị.
- Phương án 2: Soạn thảo hợp đồng mua bán đất tại Văn phòng Thống chế để củng cố việc mua bán đất có người làm chứng
- Phương án 3: Hợp đồng mua bán đất viết tay nhưng đồng ý rõ ràng đến vi phạm hợp đồng Vàng, nếu bên bán hủy bỏ việc bồi thường thiệt hại tiền mua đất do lỗi của bên bán.
Theo chúng tôi, ba phương thức trên là những phương thức áp dụng pháp luật có hiệu quả. ch dựa trên kinh nghiệm giải quyết tranh chấp của luật sư. Về nguyên tắc, không có cách nào tránh được mọi rủi ro khi bạn tham gia vào các giao dịch không được pháp luật cho phép. Theo luật sư Trí Nam:
- Phương án 1 được sử dụng trong trường hợp mua bán nhà đất mà điều kiện mua bán tại một thời điểm nhất định trong tương lai là rất hữu hiệu, chẳng hạn như : Mua nhà cho thuê thu nhập thấp nhưng do điều kiện Sau 5 năm mới được chuyển nhượng, vấn đề chỉ là thời gian chờ đợi.
- Phương án 2 có thể áp dụng cho tranh chấp mua bán đất nếu có chứng cứ, trên thực tế có thể thay thế bằng phương pháp đơn giản khác như nhờ hàng xóm, tổ trưởng làm chứng.
- Phương án 3 là tốt nhất, chúng tôi nghĩ là tốt nhất, nhưng nếu có hợp đồng chặt chẽ như vậy, liệu họ có dám bán đất cho bạn không?
Thực tế không hạn chế mua đất có sổ đỏ
Mua đất chưa có sổ đỏ dễ phát sinh tranh chấp
Điều 188 khoản 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải được Đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Cơ quan địa chính.
Theo Cơ quan đăng ký đất đai.Theo quy định nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký trong Cơ quan đăng ký đất đai, và việc chuyển nhượng chỉ miễn phí. Nó có hiệu lực khi được đăng ký trong sổ địa chính.
Về mặt pháp luật. Nếu bạn không đăng ký, ngay cả khi bạn trả tiền, bạn không có quyền sử dụng mảnh đất, nếu chuyển nhượng là không đúng quy định thì không có quan hệ chuyển nhượng.Nếu không có sổ đỏ, giấy tờ thông tin đất đai, giấy biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ phát sinh tranh chấp và khó chứng minh đây là đất của mình.
Sổ đỏ không có đất thì không được cầm cố, góp vốn, thế chấp
Theo Điều 188 “Luật Đất đai” 2013, khi có là sổ đỏ, Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp. Khi bạn không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận bạn làm tài sản thế chấp để vay vốn vì rủi ro mất khoản vay là rất cao. Có thể thấy, hình thức sở hữu đất đai này thiếu linh hoạt, làm giảm hiệu quả sử dụng đất.
Hạn chế quyền sử dụng đất của chủ sở hữu đất
Người mua đất chưa có sổ đỏ (không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị Hạn chế, thậm chí làm mất các quyền của người sử dụng đất, như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê, v.v. Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Nếu thu hồi đất chưa có sổ đỏ thì không được bồi thường
Nếu thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng thì sẽ không được bồi thường bằng sổ đỏ Bồi thường tương đương đối với đất quy hoạch đầy đủ.
Khó xin phép xây dựng đối với đất chưa có sổ đỏ
Trong hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở phải có ” chứng minh quyền sử dụng đất theo hồ sơ pháp luật” đối với đất sử dụng nhiều mục đích. Tôi”. Vì vậy, không có sổ đỏ thì rất khó xây nhà, cải tạo, sửa chữa nhà.
Những chia sẻ của luật sư Trí Nam hi vọng sẽ hữu ích với mọi người. Tìm được cách yên tâm mua đất. Chưa có sổ đỏ. Chúc bạn may mắn!
Tham khảo: >>Dịch vụ soạn thảo hợp đồng
.
